El pasado 24 de junio la Alcaldía de Santa Marta, a través del secretario de Planeación, Raúl Pacheco Granados, hizo entrega en el Concejo del documento que contiene el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) ‘Santa Marta 500 años’.

Desde entonces, el nuevo POT distrital entró en estudio de los miembros del cabildo distrital y recientemente, el pasado 9 de agosto, la oficina de prensa del Concejo informó que la hoja de navegación pasó el primer filtro en donde tuvo ciertas modificaciones y correcciones.

Sobre este importante documento, Seguimiento.co consultó a la Sociedad Colombiana de Arquitectos, que a través del asesor Rafael Gómez Santos brindó una serie de objeciones que tiene al respecto.

“La Sociedad Colombiana de Arquitectos (SCA) ha venido haciendo un acompañamiento a todo el proceso, no solo ahora en el marco de los debates que se dan para lograr el acuerdo que da vida jurídica al Plan de Ordenamiento Territorial, sino desde el proceso mismo de la construcción por parte de los consultores”, indicó Gómez Santos, quien agregó que desde fases previas la SCA hizo observaciones sobre lo que se estaba planteando.

De acuerdo con el asesor Gómez Santos, es necesario analizar el momento que se vive a nivel mundial a raíz de la pandemia de la covid-19. “Lo que se viene para Santa Marta en el futuro próximo es incierto, en general para el mundo, por el tema de la pandemia. Poner en discusión un elemento tan trascendental -como el POT- en medio de esto es un primer error, porque los habitantes, los gremios e, incluso, el mismo Concejo no tienen la lucidez para abordar de fondo un tema que incluye innumerables falencias”.

En medio de lo expresado por Rafael Gómez, destacó los que considera cinco serios aspectos a revisar dentro del nuevo POT: los planes parciales; el tema ambiental; las cargas urbanísticas; los predios que presentan riesgos y la denominada ‘línea negra’.

Sobre los planes parciales, el asesor de la SCA manifestó que “el POT lo único que está incluyendo en términos generales son temas de gestión intermedia, que son llamados planes parciales. El instrumento del plan parcial se concibe en la ley 388 y que permite generar un desarrollo ordenado en grandes extensiones de tierra o en situaciones donde hay consolidación de soluciones urbanísticas y se quiere redefinir para generar mayor valor, es un instrumento de gestión del suelo”.

“En la mayoría de las ciudades ese instrumento aplica no como regla sino como excepción a la misma, porque hay un interés puntual de la administración de darle un giro a un sector de suma importancia, entonces lo delimitan y se evita que se haga construcción predio a predio, pero aquí en Santa Marta nos están imponiendo (el instrumento del plan parcial) en una gran extensión de terreno en el perímetro urbano, y hay que entender que Santa Marta está dividida en tres clases de suelo: rural, de expansión y urbano”, sostuvo.

Añadió el experto en la materia que “el suelo de expansión, que es hacia donde crecen las ciudades, ese sí debe ser desarrollado por Ley mediante planes parciales, pero dentro del perímetro urbano se están estipulando muchas zonas con determinación de planes parciales. La formulación de un plan parcial no es corta, puede durar hasta dos años; se siguen estipulando zonas de interés ambiental sobre suelo privado y eso ha generado problemas. Para tener un plan parcial debes tener resuelto el tema de servicios y sabemos que en Santa Marta no hay disponibilidad total de servicio de agua, para nuevos desarrollos de macroproyectos va a ser imposible tramitar un plan parcial”.

1. Cargas urbanísticas

Como segundo ítem para tener en cuenta en el nuevo POT, Rafael Gómez habló sobre las denominadas cargas urbanísticas. “La Alcaldía propone que a través de una consideración de que el espacio público es deficiente en la ciudad, las nuevas construcciones que se hagan deberán compensar esa carencia de espacio público”, contó.

“Las cargas urbanas están estipuladas dentro de lo que toca asumir por el desarrollador o por el Distrito para que un predio sea urbanizado. Eso quiere decir que una carga (urbana) es: una vía, infraestructura de servicios, espacio público, equipamento; todo eso que compone el sistema urbano que no es vendible, pero que hace que el sistema funcione”, detalló.

La SAC es clara en que lo planteado en el POT sobre cargas no es atenido a la ley, en el sentido que el término de cargas urbanísticas de proyectos que ya están en un urbanismo definido, que tienen sus vías, que tienen andenes, redes de servicios públicos, no pueden ser asumidos como carga, porque ya en el pasado se asumió, no pueden recargarlos otra vez; lo que puedes hacer, y creo que en el POT se queda corto, es reglamentar el tema de plusvalías.

“El Distrito mejoró la edificabilidad en comparación con la ya existente, en este caso se constituye un hecho generador de plusvalía, y ahí sí habría que atraparla mediante unos mecanismos bien definidos”, enfatizó.

2. Lotes en riesgos

Durante la entrevista con este medio digital, el asesor Gómez Santos indicó que genera “extrañeza” el tema de predios considerados en situaciones de riegos en el Distrito.

“Hay terrenos que están determinados como zona de alto o mediano riesgo de inundación o deslizamiento; de pronto en lo rural está más definido, pero dentro de lo urbano hay cosas serias con lotes donde básicamente se les limita la capacidad de desarrollo”, sostuvo.

Añadió que “en pocas palabras, si el POT dice que tu terreno tiene riesgo de que se inunde, por ejemplo, no puedes hacer nada hasta que no mitigues ese problema y es un impacto durísimo para el dueño de la propiedad”.

3. Línea negra

En este apartado, Rafael Gómez afirmó que desde la empresa de Consutoría contratada por la Alcaldía Distrital también hubo falencias durante la construcción del documento. “No incorporaron bien lo que dice el decreto, entonces van a afectar predios con un radio determinado, cuando eso realmente lo tenía que hacer el Ministerio del Interior”.

“Al dueño del privado no lo están teniendo en cuenta dentro de la formulación del POT, tan es así que en los cerros se pone como condicionamiento que se ceda la parte de arriba. No están teniendo en cuenta el decreto 1337 que habla de las compensaciones a los terrenos que se declaran como de tratamiento de conservación, pero igual no puedes desconocer el valor de la propiedad privada”, acotó.

4. Lo ambiental: un tema clave que merece ser estudiado a profundidad

El asesor de la Sociedad Colombiana de Arquitectos, Rafael Gómez Santos, fue enfático al manifestar que el componente ambiental es un tema que necesita estudiarse profundamente dentro de lo planteado en el nuevo POT.

“Santa Marta está rodeada por parques distritales y eso se torna como un anillo verde entre lo que es el perímetro urbano y lo rural. ¿Qué sucede? El tema en cuestión de desarrollo de la ciudad la encapsula, la mantiene para que sea compacta. No hay la capacidad institucional para frenar ese crecimiento hacia afuera, y poco a poco lo que se pretendía como conservación va a terminar con asentamientos informales y generando efectos ambientales terribles”, comentó.

Resaltó Gómez Santos que “el POT pasado creó esos parques, pero no los implementó como tal. El Distrito tiene que ser más proactivo y definir con estudios serios los alcances de los temas ambientales, porque lo ambiental no necesariamente es lo que no puedes tocar porque las grandes urbes están entrelazando lo ambiental con lo urbano y de alguna forma si tú permites que haya interacción controlada y consciente entre lo humano y lo ambiental, se puede manejar mejor, no poniéndolo como una barrera. La visión del POT está alejada de eso, teniendo el conservacionismo extremo, especialmente de los cerros”.

5. Un ‘ojo’ a la Empresa de Desarrollo y Renovación Urbano Sostenible (Edus)

Finalmente, el experto hizo un llamado a analizar con detenimiento las facultades brindadas a la Empresa de Desarrollo y Renovación Urbano Sostenible (Edus).

“La Edus va a tener una capacidad discrecional preocupante, porque es la empresa que va a poner a desarrollar muchas cosas sin tanta vigilancia. Es diferente que las cuentas fiducias las maneje una Secretaría a que las maneje una empresa por más que sea de alguna forma pública, no encaja con el ordenamiento de la normatividad. Esa es una alerta y preocupación”, dijo.

Añadió que “el tema de la Edus hay que analizarlo con calma, porque se le está dando la potestad de manejar los predios fiscales, todos los predios a nombre del Distrito serán trasladados al manejo de ella y eso por Ley no lo pueden hacer”.

Puntualizó Gómez Santos que “también está el tema del derecho de preferencia y la capacidad de enajenación forzosa. Eso quiere decir que la Edus va a tener también la capacidad de decir qué predios tienen interés prioritario para que se desarrolle el Distrito y si no son desarrollados enfrentan proceso de expropiación y eso causa preocupación porque va a tener un alcance que puede servir para que se extralimiten”.